LMNP au réel : seuil, amortissements, CGA, tout savoir en 2026

À retenir

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (location classique meublée), simple mais souvent désavantageux dès qu'on a des charges.
• Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement du bien. Souvent imposable à 0 € pendant 10-15 ans.
• Réforme 2025 : à la revente, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Fini le double avantage. Changement majeur.
• Seuils 2026 : 77 700 € pour la location meublée classique, 15 000 € pour le meublé tourisme non classé (durci en 2025), 188 700 € pour le meublé tourisme classé.
• CGA : plus d'obligation depuis 2023, mais utile pour la télétransmission TVA si vous facturez.

Vous louez un studio meublé ? Une résidence étudiante ? Un Airbnb en montagne ? Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est probablement le mieux adapté. Mais entre micro-BIC et réel, beaucoup d'investisseurs choisissent au pif et passent à côté de plusieurs milliers d'euros par an. Voici comment faire le bon choix en 2026.

Micro-BIC : la simplicité, le coût caché

Le micro-BIC est le régime par défaut. Vous déclarez vos loyers en case 5ND ou 5KO de la 2042-C-PRO, l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire, et vous êtes imposé sur le reste.

Exemple : vous touchez 18 000 € de loyers annuels d'un studio meublé. Au micro-BIC :

• Abattement de 50 % : 9 000 €
• Imposable : 9 000 €
• Si vous êtes à 30 % de TMI : impôt = 2 700 € + 17,2 % de prélèvements sociaux = 4 248 €.

Simple, mais déjà coûteux. Et l'abattement de 50 % ne couvre pas vos vraies charges la plupart du temps.

Le piège du meublé de tourisme non classé

Depuis la loi de finances 2025, le seuil micro-BIC pour le meublé de tourisme non classé (Airbnb, location courte durée non labellisée) a été drastiquement abaissé à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %.

Concrètement, si vous louez via Airbnb sans avoir fait classer votre logement par la commune, vous tombez sur ce régime peu avantageux dès 15 000 € de loyers. Le passage au réel devient quasi obligatoire au-dessus.

Le meublé de tourisme classé : seuil élargi

À l'inverse, le meublé de tourisme classé (label « Meublé de tourisme » obtenu via la mairie ou un organisme agréé) garde un seuil avantageux :

Faire classer son logement coûte 130-200 € pour 5 ans, mais permet de garder ce régime ultra-avantageux. Très souvent rentable pour les Airbnb intensifs.

Le régime réel : le tueur d'impôt

Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges réelles + l'amortissement du bien et des meubles. Résultat fréquent : un revenu fiscal proche de zéro pendant 10 à 15 ans, même avec des loyers conséquents.

Charges déductibles

• Intérêts d'emprunt (sur la part bien meuble).
• Assurance propriétaire non occupant (PNO).
• Taxe foncière.
• Charges de copropriété (la partie non récupérable).
• Frais d'entretien et de réparation.
• Honoraires de gestion (agence, comptable, syndic).
• Cotisations professionnelles.
• Frais de notaire liés à l'achat (amortissables).

L'amortissement : le cœur du dispositif

C'est ce qui fait du régime réel le grand favori des investisseurs. Vous décomposez votre bien en plusieurs composants et vous étalez leur valeur sur leur durée de vie comptable :

Composant	Part du bien	Durée
Terrain	10-20 %	Non amortissable
Gros œuvre (structure)	40-50 %	50 ans
Toiture	8-10 %	25 ans
Façade et étanchéité	5-10 %	25 ans
Aménagements intérieurs	15-25 %	10-15 ans
Mobilier	5-10 % du total	7-10 ans

Exemple chiffré : appartement de 200 000 € (dont 20 % de terrain = 40 000 € non amortissable). Vous amortissez donc 160 000 € selon les composants. Cela génère environ 5 500 € à 7 000 € d'amortissement par an pendant les 10 premières années. Sur des loyers annuels de 12 000 €, ça vous emmène souvent à un revenu imposable de zéro.

La règle des amortissements bloqués

Important : l'amortissement ne peut pas créer un déficit. Si vos charges + amortissement dépassent vos loyers, la part « amortissement » est mise de côté (« réputé différé en franchise d'impôt ») et reportable sur les revenus locatifs futurs sans limite de temps. Pas perdu, juste reporté.

La réforme 2025 : le coup dur à la revente

Jusqu'en 2024, les amortissements pratiqués sous le régime LMNP réel n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. C'était l'avantage en or du LMNP : vous économisez l'impôt foncier pendant 15 ans, et à la revente, vous payiez la plus-value sur le prix d'achat brut.

Depuis la loi de finances 2025, c'est terminé :

Concrètement : si vous avez amorti 50 000 € sur 10 ans avant de revendre, le fisc considère que votre prix d'acquisition « corrigé » est de 200 000 € - 50 000 € = 150 000 € pour le calcul de la plus-value. Si vous revendez à 250 000 €, votre plus-value taxable passe de 50 000 € à 100 000 €.

C'est un changement majeur qui réduit (sans annuler) l'attrait du LMNP réel. Le régime reste fiscalement intéressant pendant la phase de location, mais l'avantage n'est plus « gratuit » à la sortie. À intégrer dans vos calculs.

Le CGA : encore utile en 2026 ?

Avant 2023, ne pas adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) entraînait une majoration de 25 % sur le revenu imposable. C'était la raison principale d'adhérer (~ 130-200 €/an pour économiser bien plus).

Depuis le 1er janvier 2023, cette majoration a été supprimée. Plus aucune obligation d'adhérer à un CGA pour les LMNP au réel.

Cela dit, le CGA reste utile dans certains cas :

• Si vous facturez avec TVA (locations meublées avec services type para-hôtelier), le CGA gère la télétransmission.
• Si vous voulez bénéficier de l'aide à la tenue de comptabilité (les CGA fournissent un comptable simplifié).
• Si vous avez besoin de l'attestation pour rassurer votre banque ou un investisseur potentiel.

Verdict 2026 : adhésion optionnelle, plus rentable que par le passé. La majorité des LMNP au réel s'en passent désormais.

Quand choisir le réel vs le micro ?

La règle simple : si vos charges réelles + amortissement dépassent 50 % des loyers (location meublée classique), passez au réel.

En pratique, c'est presque toujours le cas dès que :

• Vous remboursez encore un crédit (les intérêts seuls peuvent peser 3-5 % des loyers).
• Le bien a plus de 30 ans (charges de copro et entretien importants).
• Vous payez de la taxe foncière (presque tout le monde).
• Vous avez investi dans du neuf ou rénové (amortissement massif).

Cas où le micro reste pertinent :

• Vous achetez cash (pas d'intérêts d'emprunt).
• Petites recettes (< 5 000 €/an).
• Vous ne voulez surtout pas tenir une comptabilité.

Comment basculer au réel

Le basculement se fait via une option auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l'année concernée. C'est valable pour un an, renouvelable tacitement.

Vous devrez aussi :

1. Demander un numéro SIRET auprès du greffe du tribunal de commerce (gratuit, formulaire P0i).
2. Tenir une comptabilité commerciale (livre journal, grand livre, bilan, compte de résultat).
3. Déposer une déclaration 2031 + ses annexes (2033 A à G) avant le 2 mai de chaque année.
4. Reporter le résultat sur votre 2042-C-PRO.

C'est plus lourd que le micro-BIC, mais ça vaut presque toujours le coup. Un comptable spécialisé LMNP facture 350-500 € par an, largement compensés par les économies d'impôt.

Calendrier des déclarations LMNP

Attention : votre déclaration 2031 (BIC réel) doit être déposée avant le 2 mai 2026, soit avant votre déclaration de revenus 2042 (qui suit le calendrier par zone, comme expliqué dans notre calendrier complet par département).

L'ordre :

1. Avant le 2 mai 2026 : dépôt de la 2031 + 2033 A-G via votre comptable.
2. 22 mai, 28 mai ou 5 juin 2026 : dépôt de la 2042 + 2042-C-PRO avec le résultat reporté.

Votre 2042, on s'en occupe pour vous

BaguetteFiscale ne gère pas (encore) la comptabilité LMNP au réel (qui demande une vraie tenue annuelle), mais on s'occupe de reporter votre résultat 2031 dans votre 2042-C-PRO automatiquement, ainsi que toutes les annexes liées (revenus fonciers classiques, 3916 si comptes étrangers, etc.). Pour la 2031 elle-même, un comptable spécialisé reste recommandé.

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Sources : BOFiP BIC-CHAMP-40-10, article 24 LF 2025, BOFiP BIC-AMT amortissements, service-public.fr fiche LMNP. Valeurs en vigueur en mai 2026.